瑞典房屋的买卖
如何在瑞典买卖房屋
瑞典房地产市场如何？如何在瑞典买房？（注：本文暂不讨论瑞典的商业地产，仅以斯德哥尔摩地区的房地产市场为例；另外，人民币和瑞典克朗的汇率比价，约为1:0.96。）
瑞典的房地产市场现状
作为稳居联合国世界最适合人类居住国家榜前两名的国家，瑞典在解决居民住房问题方面的成就举世闻名，堪称各国楷模。早在1990年，瑞典人均居住面积就超过45平方米，平均每套住宅2.3人，基本消灭无家可归者，房屋在建筑质量、供水、供热方面都有很好保证。2000年平均每1000人拥有484套住宅，平均每套居住面积90.6平方米，4.2个房间，99%有浴室和中央供热系统。 瑞典的房地产市场自1996年以来已经连续10年保持较快上涨，自有房(single family housing) 的同质(constant-quality)价格指数从1996年的185点飙升到2005年底400点，增长超过1倍。其中2012年至今累计增长超过63%。与此同时，公租房价格指数也从1990年的148，上升到1995年的237，2000年的256，2011年的366。平均住宅销售价格为6万欧元，其中新建住房平均价格为9.6万欧元。随着瑞典房地产经济的快速发展，房子也越建越大，越来越偏重豪华舒适型。1999-2010年新增住宅每户的平均居住面积为96平方米，2012年更达到了123平方米，相对1994-1998年房价低迷时期平均74平方米扩大了很多，瑞典媒体也在高呼结构不平衡，房子都盖给富人了！尽管如此，新增房由于受到规划用地的限制，增长十分缓慢，与社会需求形成较大缺口。2010年后，瑞典年新增住宅一直徘徊在2万套以下，年平均每1000人不到2套新房。(瑞典新建房屋均为精装房，没有国内的“毛坯房”之说。)
在瑞典，房地产开发商的房屋开发规模较中国大陆要小，一个地产商不过就开发2--6栋公寓楼，而且楼层一般在10层以下，多数是6-8层的公寓楼。独栋别墅、联排别墅，基本只有2层。瑞典房地产开发商开发的楼盘，绝对没有像中国国内动辄兴建百万平米住宅小区的大盘。笔者曾见到一个瑞典房地产开放商，仅盖3栋小别墅的案例。所以，在中国国内有资金实力的人士，在瑞典开发房地产可能拥有2000万资金就够了，这在当下中国大陆肯定是“天方夜谭”。
房地产市场的分类
第一种是租房市场，其中为主的是非盈利性的公共租房公司(non-profit public housing company)提供的成片公共出租房；也有相当一部分私人房屋进入到租房市场。
第二种是完全产权的自有房产，这一类型一般是独门独户的家庭别墅和少量的公寓房（所有权可以传子孙万代）；
第三种是拥有可买卖使用权的住房合作社（tenant-owned cooperatives）， 这一类型主要是公寓(flat/apartment)，有少量别墅也属于这一类。第三种使用权房屋在英美几乎没有，但在德国和丹麦、挪威等北欧国家十分常见。这三种产权房的比例近20年来一直比较稳定，大概在40：45：15左右。
房屋价格
2011年瑞典公寓房平均价格为66.7万瑞典克朗。斯德哥尔摩公寓房要贵一些，平均价格为87.5万瑞典克朗。2010年私人别墅平均价格，在热点地区超过200万瑞典克朗，如瑞典四大城市，斯德哥尔摩市380万瑞典克朗，歌德堡市266万瑞典克朗、马尔默236万瑞典克朗，乌普萨拉190万瑞典克朗，最热的区域，大斯德哥尔摩区域内都超过360万。但北方偏远地区房价就很便宜，有大量别墅总价在80万以下。
如何在瑞典买房
由于瑞典房屋分为所有权和使用权两类房屋（其实就是别墅和公寓的主要区别），因此，买房又可以分成两种：一种是买居住权，一种是买所有权。
1、买居住权，多数是买一套房屋的居住权。
但也有很多是买独立小别墅的居住权。这种形式实际上是参加一个居住权协会，多数房子产权是属于这个组织的。这个协会可以是一个联合体，也可以隶属于某一房产公司。买居住权时，买方需交一笔投资款，以后每个月需交一定费用，包括物业管理费和供暖费等。
买了居住权后，房主可以一直住下去，可以自己安排房子内部的一切。当然，如果重新装修，其费用都得自己支付，但是为了保障房屋整体装修风格的一致，对于涉及其他业主、公共区域、社区房屋外立面的改动，必须征得业主委员会的同意才可以改动，譬如，封闭阳台，必须保障使用的材料、规格大小完全符合物业统一规定的标准。最后搬家时，房主可以卖掉居住权，收回投资款。如果买主在购买居住权时向银行贷了款，则除了上述费用外，每月还要支付贷款利息。买住房居住权的贷款利息一般略高于买所有权的贷款利息。
在斯德哥尔摩市中心有一些价格很高的公寓却不用交任何物业服务费用，甚至，所属的物业委员会还会搞大量的社区活动，免费为本社区住户提供。
更有甚者，有的社区委员会还给业主每年发钱！原来，因为这些社区处于斯德哥尔摩市中心黄金地段，物业委员会有大量的商铺出租，高额的租金收入会反哺本物业辖区的业主，因此，物业收益花不完发给业主也就再稀奇不过了！
2、买住房所有权，最初投资要比仅买居住权房屋要多，一般为2到3倍，绝大多数人都要向银行贷款。房子买下后，一切都归房主所有，当然一切也都要房主自己来管理安排，包括供暖、热水、维修等。每个月的支出大部份是付银行贷款利息，另一部分则是房子的日常费用和维修费用，包括水电费、清洁费、保险费等，还有一小部分则是房产税。所有权房屋由于是以别墅占绝对多数，面积大，水电消耗自然要多，因此，使用别墅总的房屋费用支出，比住使用权的公寓房要多。（瑞典居民免费用水，自来水可直饮。）
如何选择房子
选择房子首先要考虑处于城市的哪个区域。每个住宅区各有特点，包括房价、房子新旧状况、自然环境、社区居民构成情况、离工作地点和自己社交范围远近等等。一般来说，斯德哥尔摩市中心的房子最贵，当然是因为这里是瑞典的文化和历史遗迹的聚集地，到最繁华的商业中心和娱乐中心最方便。临近梅拉伦湖和皇宫最近的房屋，价格有的近15万元一平米！但是细想一下，如果在中国北京，你打开自家窗户就可以看到紫禁城的院内风景和中南海的碧波湖光，15万一平米恐怕买不到吧！由于瑞典在二战中的“中立国”地位，因此瑞典国内的房屋设施保存良好，没有受到战争的“袭扰”，很多房屋尽管历经百年，但由于政府的大力的修缮计划和保护得当，再加上高科技现代建筑技术的使用，瑞典的老房子焕发出新的风采，因此，在瑞典买卖房子，主要都是在买卖旧房子。但是，房子仅仅是“芳龄”老而已，你根本不会想到，你看中的一套几乎崭新的房屋，居然是历经百年的“老宅”。
如果在斯德哥尔摩想住上全新的房子，一种办法是从建筑公司买居住权。有的建筑公司买了地皮，建了一些较小的别墅式房子，然后出售居住权。目前看来这种居住权的投资款较低。例如有的150平方米左右的住房，连外在的小仓库，小园子，停车位等，其投资款在100至150万克郎之间。以后每月费用在3千克郎左右（包括取暖费）。但新房子有两个问题。一个是离市中心较远，二是花园等要自己安排（如种草皮、花树等），这笔开销也不小。当然，很多人可能会觉得是否离市中心很远会对方便购物、快捷医疗等等带来不便？其实，这点担心根本不用有！因为，瑞典城市规划非常合理，政府在每一个有人聚居的地方，都设有方便的24小时公交巴士站点。巴士、地铁、城铁、出租车无缝链接，24小时运行。而且，瑞典政府在每一个社区都设有中心商场和医院等配套设施，就是说，无论你居住在斯德哥尔摩市内何地，从你家里步行不超过5分钟，一定有巴士站。从你家里步行不超过20分钟，一定有购物商场或超市。在所谓远离市中心的位置居住和在市中心居住的唯一区别是：1、市中心有皇宫、议会大厦等等政府机构和繁华商业中心；2、市中心喧嚣热闹、人车川流不息，仅此而已。另外所有权的房屋，每年需缴纳房屋评估值1.5%的房产税，这个房屋评估值由政府专业部门核算，评估值一般都高于房屋原始价值，但肯定低于房屋的市场售价。
如何买卖房屋
瑞典由于高度发达的网络信息系统，绝大多数房屋都在专业的房屋中介买卖网站发布，有一些房屋中介会在社区的报纸上刊登广告，而且所售卖的房屋图片在网站上罗列的非常详细，房屋所处的位置及周边环境的实际景象，都可以在网站上配备的google地图上，实景再现，哪怕这套待售房屋门前的一根草，你都可以在网上图片库里看的一清二楚。因此你如在网络上看到合意房屋，就可以按照网上中介公司提供的公开看房日，前去看房了。一般公开看房日只有两天，每天只有大概2个小时，凡是前去看房的人都是你未来买房的竞争对手，公开看房日结束后，凡是有意向的买家，会在中介的组织下，进行竞拍，出价高者得。但是，这并不代表你一定就可以入住这套你心仪的房屋！房屋所在的业主委员会，会查询你的信用记录，如果你信用记录没有不良行为，才有可能真正买下房屋。（注：瑞典社会非常看重个人的信用情况，有几家信用公司专门和瑞典的各个行业、部门进行信息交互，如果你有地铁逃票或欠缴电话费等等费用的不诚信行为发生，经核实确属你个人的原因，这些信息会上传在信用公司数据库，这样，你不止买房无法入住，乃至到申请银行贷款、申请宽带、固定电话等等，都可能被拒，因此，在瑞典，个人信用极其重要。当然，假设你确有“信用污点”，也不会终身携带，大多数“信用污点”发生3-4年后，会自动消除。在瑞典，只要你有工作，去买贵重的物品，如贵重手表、汽车；大型家电，如双门电冰箱，可以不付一分钱先拿回家使用，每月商场或商家会把账单寄给你，你可以按月还款。）
当房屋价格确定后，买主决心已下肯定要买了，就要请查房子的专门人员来检查房子，瑞典语叫Besiktning。这些人实际是建筑工程师，有的在保险公司工作，有的是自己开公司。他们查房子各个部份是否有毛病，如房顶、墙、地板、地下室等等有无过潮，有无生霉，有什么需要修的，然后将检查结果报告给买主。他们签了字，对检查结果负责。即，如果买主买了房，房子很快出现事先没查出的问题，则要追究他们的责任。这种检查的费用一般是二千克郎左右。
向银行申请购房贷款
瑞典人买房，99%都贷款，因为他们基本全是“月光族”，即便攒钱也一定是为了要添置大型家电、汽车或外出度假使用，对此笔者刚来瑞典时也无法理解，后来终于明白个中原因：首先瑞典是一个高福利、高保障的社会，你失业了政府每月给你提供近数千元的失业金；没有房屋居住，政府给你免费提供过渡用房（我至今没有看到过有露宿街头的瑞典人）；上学不花钱；看病不花钱；我想问，那你还有什么后顾之忧？赚钱当然是“月月光”了。
瑞典的银行并不多，3--5家大型银行而已，而且房屋按揭贷款是瑞典银行的主要经营项目，所以在瑞典的任何一家银行的公共宣传区域，都有各家房产中介公司的待售房屋介绍，如果你不清楚这些情况，当你进入瑞典的银行时，会认为进入的不是银行而是某个房产中介公司。而且，由于房产中介公司和银行的业务实在太过紧密，在你确定买房后，银行贷款服务马上跟进，按揭贷款的办理速度非常之快，只要贷款资料齐全，和银行贷款的客户经理进行10分钟左右的面谈，2-4天，贷款就下达。由于瑞典政府用高额税率打击炒房（房屋买卖收益，征收30%重税。），因此，瑞典房屋基本无任何“泡沫"可言，瑞典各家银行都愿意贷款给买房者，一般买房者首付房款的15%即可（欧债危机前，可以0首付。）其余部分可以和银行协商还款期限和贷款利率，最长还款期50年。还款方式可以是本金、利息同时按月归还，也可以只还利息不还本金。和中国国内不同的是，瑞典人买房，大部分是先取得贷款授信额度，然后再去看房、买房。也就是说，你先去银行申请购房贷款，银行工作人员根据你的收入情况，会给你一个可以贷到最多贷款的额度证明，你拿着这个证明就可以去看房、买房了，你的首付款加上银行给你出据的贷款额度证明相加等于你和卖家协商的房屋全款，其余的事情就由银行和房屋中介协调办理了。